商品房认购协议时交纳定金返还案例

发布时间:2017-11-01 17:49:15

  案例:

  刘某于2016年4月份与南京市高淳区某房产公司签订了一份商品房认购协议,约定从签订认购协议日起刘某至迟于2016年5月3日前与该房产公司签订商品房预售合同,否则刘某交纳的2万元定金不予退还。刘某按认购协议约定时间于2016年5月1日去签预售合同,却被告知因南京房产网签系统维修不能与刘某按约签订预售合同。事后房产公司要求顺延签约时间,但未获刘某同意。刘某主张房产公司违约,要求其返还定金,但房产公司予以拒绝。本律师依法接受律所指派代理本案,参与诉讼。

  庭审情况:

  本案经南京市高淳区人民法院审理,原告方向法庭提供了双方签订的商品房认购协议、定金收据及原告刘某与被告方相关工作人员的交涉记录。本律师提出原告是依约在认购协议规定的时间去被告方签订预售合同,虽然被告方提出该时间段是法定节假日,但该期限已因双方约定成为双方履行认购协议签订预售合同的期限;被告方虽然提出要求顺延履行认购协议的期限,但并未获得原告刘某的认可。法庭出示了其调查的关于南京房产网因系统维修在5月1日放假的通知,以说明未能如期签约并非被告主观原因造成。

  判决依据:

  依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。法院认为未能签约是因南京房产网签系统维修放假,是不可归责于当事人双方的事由,判决被告返还2万元定金给刘某。

  律师看法:

  通过律师的努力本案成功为刘某追回了交纳的定金,维护了刘某的合法权益,达到了当事人诉讼的目的。但本案中被告方的相关签约、履约行为还是应引起法律人探讨和警醒的。原被告约定签定预售合同,该合同应与网签的预售备案合同有所区分,不能因为网签不成而排除被告方与原告方的约定签约责任。原被告按约签订双方的书面预售合同是进行网签预售合同的前提,是在网签预售合同前对相应合同条款的初步合意,很难想象没有相应合同条款的一致合意双方如何进行网签备案。而在现实生活中,房产商利用其强势地位弱化了购房者对合同条款的知情权和修改权,极不合理地砍掉了双方合意签约的程序,在没有双方合意一致的合同文本的情况下直接进行网签,这对处于弱势地位的购房者来说是极不公平的。其缺乏相关的行业专业知识,如不在事前进行充分的了解和合意权衡,很容易受到专业售楼人士的误导,损害其合法权益。因此对有约定签订预售合同的,如没明确指明是进行网签,法院宜认定为是双方在网签前签署相应的书面合同文本,在签订时如有一方违约不应把不相干的因素考虑进来。具体到本案被告方是可以在网签前按约与原告合意协商并签订预售合同文本的,但被告方囿于其不合理的预定设计,借口不能网签而不与原告签订网签前的合同文本,无疑剥夺了原告的依法依约签约权和对合同条款的知情权、修改权等相应权利。相应部门有必要通过司法行政实务切实纠正一些不合法、不合理有违公平的商业行为和格式合同中的霸王条款,营造社会良好法治氛围,维护每一个人的合法权益,杜绝类似侵害。