卖方违约的房屋买卖纠纷案例

发布时间:2018-01-05 14:26:30


  案例:

  原告辩称

  李某诉称,2012年10月21日、11月22日,我与刘某在某某公司的居间服务下,先后签订《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》以及《补充协议》等,约定由我向刘某购买位于重庆市朝阳区502号房屋,总房价130万元。《补充协议》中明确约定,自合同签订之日起六个月内完成相关过户手续。之后,我多次要求刘某尽快履行合同义务,办理房屋过户手续,但刘某一直以房产继承手续未办理完毕为由,拒绝履行合同义务。2013年8月25日,我与刘某协商解除合同、返还定金及违约赔偿等事宜,刘某同意解除合同,但拒绝支付违约金及赔偿金。

  我认为,刘某在合同签订后长达十个月的时间内也未将房产继承手续办理完毕,导致我一直无法办理房屋过户手续,无法取得房屋所有权。因此,在合同的签订及履行过程中,刘某存在故意或重大过错,构成了根本违约。因刘某的违约行为,导致我无法实现合同目的,不仅损失了3.3万元的居间费,而且还面临着巨额的房屋差价损失。故我诉至法院,要求:第一,确认《重庆市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》已解除;第二,刘某返还购房定金5万元;第三,刘某给付违约金5万元;第四,刘某赔偿因违约造成的房屋差价损失赔偿金30万元(房屋现价值为195万);第五,要求刘某支付因其违约给我造成的3.3万元居间费损失。


  被告辩称

  刘某辩称,同意李某第一项及第二项诉讼请求。对于第三项诉讼请求,并不是我有意违约,不同意承担。房屋是我父亲单位的福利分房,办理房改房的时候,我父亲已购此房,购房款已支付。在办理房产证时,我父亲去世了。朝阳区房管局交易大厅说房屋不能办到死人名下,所以让我们去办理继承手续。等我们把继承手续办理完毕之后,房管局说手续已经过期了,需重新办理,并且房管局说不接待个人,只接待单位,让我们找单位解决。

  房屋现由阜贞物业公司管理,我找了该公司,该公司向房屋交易大厅出具手续后,交易大厅工作人员说解决不了,需要重新出具各种手续,但是阜贞物业公司说房屋已经卖给个人了,属于个人所有,有些手续已经无法补办了。无法办理房产证不是基于我的主观故意,是因为国家政策的变化,所以我不同意李某的第三项诉讼请求。

  对于李某的第四项诉讼请求,我也不同意,因为我没有从中得到任何利益。对于第五项诉讼请求,我也不同意,不应该由我负担。国家政策变化后,三方都应当免责。


  法院查明:

  2012年11月22日,李某、刘某及某某公司签订《补充协议》,约定刘某需向某某公司支付交易的居间报酬、过户代理费等共计3.3万元。《补充协议》中还约定:刘某因房产继承手续导致过户延迟,李某同意刘某自合同签订之日起六个月内完成相关的过户手续,同时,刘某同意李某在2013年8月采用住房公积金或组合贷款的方式进行贷款;刘某若拒绝将房屋出售给李某或者提高房屋交易价格,则视为刘某违约,刘某应在违约行为发生之日起五个工作日内,除返还乙方5万元定金外,额外赔付5万元违约金。

  上述合同签订后,李某向刘某支付定金5万元,向某某公司支付服务佣金共计3.3万元。

  另查,针对截止到2013年5月22日房屋的价值,李某主张为185万元,刘某主张为135万元到140万元之间,某某公司主张为170万元左右。

  针对刘某对李某贷款资格提出的异议,李某提交了重庆住房公积金管理中心个人住房公积金查询单电脑截图,该截图显示2012年11月30日内部转移88146.9元,2012年8月后每月汇缴344元。刘某对该截图的真实性不予认可,称形式不合法,属于无效证据。

  刘某为证明未能取得房屋所有权证是由于政策变化,提交了重庆阜贞物业管理有限责任公司房地产业经营部的《证明》如下:502号房主马文才,92年购买该房在办理房屋产权证过程中去世。因此,朝阳区房管局权属部门未给发证,要求通过公证处确定家庭其他成员作为该房所有权人后,方可继续办理房屋所有权证。现该房家庭成员已共同进行了公证,确定马文才之子刘某为该房的所有权。由于该套房屋办理搁置时间过久,以往旧档已无法使用,朝阳区房管局权属部门要求对该房重新履行购房手续。由于房改售房办理手续及政策已经变更,现该套房屋购房手续正在办理中,特此证明。该证明下方加盖有重庆阜贞物业管理有限责任公司房地产业经营部的印章,但没有日期。李某称,该证明没有取得时间,公章只是内部公章,其内容应当是房管部门出具证明才有效力,关联性亦不予认可。


  法院仲裁:

  1、确认李某与刘某签订的《重庆市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》解除;

  2、刘某返还李某定金五万元;

  3、刘某赔偿李某经济损失十五万元;

  4、驳回李某的其他诉讼请求。


  律师说法:

  本案的争议焦点有二,其一,刘某未能依约取得房屋所有权证是否构成违约;其二,李某是否具有贷款资格以及其是否有过错。对此,律师分述如下:

  关于刘某未能取得房屋所有权证是构成违约的问题。根据法律规定,当事人对自己提出的主张有责任提供证据。刘某虽称自己已尽所能,未能依约办理所有权证的原因在于办证机关的政策变化,对未能取得房屋所有权证并无过错,并提交了重庆阜贞物业管理有限责任公司房地产业经营部出具的《证明》以佐证,但经法院审查,该《证明》未标注形成日期,在证据形式上存在瑕疵虽在内容上支持了刘某的意见,但该证明非办证机构出具的证明,且未附有其所称的变化了的政策依据,故法院对该《证明》的证明目的不予采信。现刘某未依约定时间办理房屋所有权证并协助李某办理过户登记手续,致李某无法实现合同目的,已构成根本违约。据此判决解除涉案的《重庆市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)《补充协议》、《居间服务合同》、判令刘某返还李某定金,并在综合合同履行的具体情况、各自的过错程度、三方对于房屋价格变动的意见等相关因素酌情判令刘某赔偿李某经济损失等处理均无不妥。


  关于李某是否具有贷款资格以及其是否有过错的问题。刘某称李某不具备办理公积金贷款或混合贷款的条件,其过错明显、过错程度高、性质严重,对该意见,法院不予采纳。其一,涉案合同中已明确李某采用公积金或组合贷款的方式支付部分房款,作为出售人在签订合同时出于对自身交易安全的考虑,应对李某的该履约能力进行审查,如在签约时未进行审查,刘某自身则负有失查之责,却由此引发合同不能履行,刘某自身亦存在过错;其二,李某向法院提供了重庆住房公积金管理中心个人住房公积金查询单电脑截图以证明其具有贷款资格,虽在该证据的固定形式方面存在欠缺,刘某对该证据不予认可,但刘某未提出相反证据推翻该证据所体现的内容;其三,从本案实际履约过程来看,双方因刘某未依约办理房屋所有权证致合同解除,而从合同约定来看,李某办理贷款手续应在刘某办理所有权证之后进行,而在实际履约过程中,刘某从未以李某不具备后履约能力面而主张不安抗辩权,现在诉讼中提出其不具备贷款资格并进而主张李某过错明显、性质严重等,法院实难采纳。